導(dǎo)讀：碧桂園，給你一個(gè)五星級(jí)的家，然而對(duì)于貴州省仁懷市碧桂園的業(yè)主來(lái)說(shuō)卻是個(gè)奢侈的夢(mèng)想。近日，仁懷市碧桂園的幾個(gè)匿名業(yè)主向記者電話反映，稱(chēng)仁懷碧桂園為了將頂層房子售賣(mài)出去，房開(kāi)商更改方案在屋內(nèi)修建樓梯，承諾樓頂業(yè)主可以根據(jù)需要搭建附屬物使用。如今，樓頂搭建附屬物被相關(guān)部門(mén)認(rèn)定涉違建，面臨強(qiáng)拆。房開(kāi)商的承諾成空話，業(yè)主損失慘重?zé)o處聲言。
房開(kāi)承諾成空話 復(fù)議期間遭強(qiáng)拆—貴州省仁懷市碧桂園一業(yè)主氣急攻心進(jìn)醫(yī)院
本報(bào)記者 曾華 攝影報(bào)道
數(shù)棟房頂附屬物遭強(qiáng)拆
9月28日，記者親臨仁懷市碧桂園天匯小區(qū)進(jìn)行了采訪。
據(jù)居住居民講，該樓盤(pán)分高樓住宅和別墅區(qū)。記者剛進(jìn)入天匯小區(qū)，就見(jiàn)小區(qū)幾棟高樓的地面全部拉起警戒線。一臺(tái)機(jī)聲隆隆的塔吊機(jī)在作業(yè)人員的操作下，伸出巨臂揮舞著利器正在對(duì)高達(dá)30層以上的一棟小區(qū)屋頂中的附屬物進(jìn)行毀滅性的“破壞”。隨著“巨無(wú)霸”的揮舞，鋼結(jié)構(gòu)和木板搭建的儲(chǔ)存間瞬間垮塌，支離破碎。
記者跟著爆料人登上一棟房子的屋頂，舉目放眼一望，幾名身穿黃馬褂，頭戴安全帽的工人正揮動(dòng)著大錘對(duì)樓頂?shù)母綄傥镞M(jìn)行胡亂掄砸，毗鄰之間的樓頂基本都已遭到“破壞”，呈現(xiàn)千瘡百孔。破碎的木板，彎曲的鋼筋隨處可見(jiàn)，砂石灰土散亂在地，一片狼藉。
高層樓頂全遭“毒手”，滿目瘡痍
“怎么可以這樣，既不住做現(xiàn)場(chǎng)筆錄，也不出示任何法律文書(shū)就對(duì)我花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)的的合法財(cái)產(chǎn)進(jìn)行破壞”。站在樓頂，望著一地的碎磚頭，爛木板，仁懷市碧桂園天匯小區(qū)25棟的楊女士一肚子的委屈與憤怒。
據(jù)楊女士講，2014年，她花80多萬(wàn)從房開(kāi)商手里買(mǎi)下頂層的房屋時(shí)，房屋里面就有由房開(kāi)商加裝的樓梯直通樓頂，賣(mài)房的銷(xiāo)售人員對(duì)她聲稱(chēng)，樓頂可以搭建陽(yáng)光棚等，可以放心使用。
2021年9月24日，當(dāng)她接到仁懷市綜合行政執(zhí)法局下發(fā)的限期整改樓頂添加附屬物的告知書(shū)時(shí)，她驚呆了，簡(jiǎn)直不敢相信，自己的房屋產(chǎn)權(quán)證上明明標(biāo)注上有樓梯，房開(kāi)商也收取了相應(yīng)的費(fèi)用，自已在自家樓頂搭建儲(chǔ)藏室，既沒(méi)破壞房屋結(jié)構(gòu)與原有高度，更沒(méi)有改變房屋的外觀和原建筑風(fēng)格和城市容貌。
樓頂添加附屬物報(bào)送申請(qǐng)和相關(guān)建筑圖紙是經(jīng)仁懷市碧桂園房開(kāi)商審批同意實(shí)施的，從材料的進(jìn)場(chǎng)到施工安全，碧桂園物管都為她辦理了相關(guān)手續(xù)的，為何就違法了呢？
通告下發(fā)兩天后，9月26日，一群“不速客”拉來(lái)一臺(tái)塔吊機(jī)，開(kāi)著幾輛警車(chē)和消防車(chē)，救護(hù)車(chē)浩浩蕩蕩來(lái)到她所居住的小區(qū)，數(shù)名身穿工作服的執(zhí)法人員登上屋頂，既不住做現(xiàn)場(chǎng)筆錄，也不出示任何國(guó)家法律文書(shū)就指揮工人對(duì)她家樓頂上的附屬物乒乒乓乓進(jìn)行“野蠻破壞”。
事后，據(jù)她了解，與她相同遭遇的不僅僅是她一家，整個(gè)天匯小區(qū)從25棟到43棟住樓頂?shù)?0多戶住戶也同樣沒(méi)有收到相關(guān)單位認(rèn)定的違建資料就遭到毀滅性的“打擊”。
為銷(xiāo)售房屋房開(kāi)鼓勵(lì)銷(xiāo)售人員亂承諾
在碧桂園天匯小區(qū)29棟，數(shù)名氣憤不已的業(yè)主說(shuō)，當(dāng)初，仁懷碧桂園天匯小區(qū)的房子開(kāi)售時(shí)樓頂和標(biāo)準(zhǔn)屋一樣，很難賣(mài)出去，很少有業(yè)主買(mǎi)，房開(kāi)公司投入的資金難以收回。
為了早日收回資金，房開(kāi)臨時(shí)改變方案，從頂層房屋里修建樓梯供購(gòu)房者直接上樓頂。在頂層樓頂上面用鋼筋、混泥土等建成高達(dá)3米的圍墻，圍墻四周安好玻璃窗。房開(kāi)交房時(shí)已經(jīng)在樓頂初步形成了搭建陽(yáng)光棚或防腐木的結(jié)構(gòu)框架，而不是一般的平面平整平臺(tái)，購(gòu)房者可根據(jù)現(xiàn)有圍墻框架就可以直接搭建頂棚來(lái)吸引購(gòu)房者。
仁懷碧桂園房開(kāi)讓銷(xiāo)售人員向購(gòu)房者加價(jià)的對(duì)話
房開(kāi)銷(xiāo)售部們鼓勵(lì)銷(xiāo)售人員在向客戶推薦房屋時(shí)明確告知購(gòu)房者所有樓頂因?yàn)榧恿藰翘荩幼№攲拥木用窨梢愿鶕?jù)隔熱層改造搭建作為居住或存放物品的私人場(chǎng)所，改建后的房子與沒(méi)有修建樓梯的房子價(jià)格不同，必須加價(jià)出售，頂層房屋的價(jià)格普遍高于一般樓層。
有業(yè)主拿出售前售后的圖紙給記者看。從圖紙看，天匯小區(qū)售前的頂層房屋沒(méi)有樓梯，售后的房屋才有樓梯，銷(xiāo)售人員聲稱(chēng)房開(kāi)改變頂樓方案，加裝修建樓梯是通過(guò)相關(guān)部門(mén)審批的。
為了印證上述說(shuō)法，一個(gè)曾經(jīng)在仁懷碧桂園干過(guò)銷(xiāo)售工作的業(yè)主向記者展現(xiàn)了他們的內(nèi)部微信聊天記錄，該記錄清晰的記載了2016年12月1日，本批單位共32套，面積0.45萬(wàn)平方米，貨值0.25億。
由于設(shè)計(jì)院改規(guī)，針對(duì)未取證的yj140頂樓貨量，將修健室內(nèi)樓梯通往樓頂，故本次調(diào)價(jià)將樓頂層單位與次頂層單位拉差300元左右。即調(diào)價(jià)后本批單位面價(jià)較上月上浮6%，優(yōu)惠較上月持平，整體價(jià)格較上月上浮6.5%，折合均價(jià)5627元/m2,利潤(rùn)率17%。
業(yè)主們說(shuō)，根據(jù)與房開(kāi)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中第十二條第一款規(guī)定:“該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)歸該商品房所在樓宇的全體業(yè)主所有,但按設(shè)計(jì)規(guī)劃部門(mén)批 準(zhǔn)的圖紙可以由該商品房單獨(dú)進(jìn)入屋面的使用權(quán)歸該商 品房的買(mǎi)受人所有”。
正是基于對(duì)房開(kāi)商以及相關(guān)部門(mén)的信任，原本不愿買(mǎi)頂層的業(yè)主花高價(jià)購(gòu)買(mǎi)了頂層樓房。從業(yè)主提供的一份《房開(kāi)商與物管部門(mén)磋商時(shí)函件》內(nèi)容顯示為，仁懷碧桂園天匯39-1-1102，38-2-1101,39-2-1102,35-2-1101于2018年9月30日集中交付，因集中交付收樓時(shí)房屋存在超標(biāo)樓款和房屋使用面積爭(zhēng)議。經(jīng)項(xiàng)目開(kāi)會(huì)內(nèi)定協(xié)商，超標(biāo)樓款為業(yè)主全部減免。屋面使用面積為業(yè)主增擴(kuò)。但無(wú)產(chǎn)權(quán)。業(yè)主收樓裝修屋面需按照物業(yè)裝修管控標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行參照裝修。材料方面由業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例次序進(jìn)場(chǎng)按照房開(kāi)的承諾作了頂樓附屬輕質(zhì)結(jié)構(gòu)搭建。
業(yè)主與物管之間的協(xié)商函
碧桂園房開(kāi)商與物業(yè)管理部門(mén)同意部分業(yè)主在房頂添加附屬物，應(yīng)該將具體情況及時(shí)向相關(guān)職能部門(mén)報(bào)批。 由于他們的失職而造成的后果不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)，而應(yīng)該 依法追究碧桂園房開(kāi)商和物業(yè)管理部門(mén)的責(zé)任。業(yè)主們紛紛不平的說(shuō)，2019年9月他們就上述問(wèn)題以書(shū)面形式向相關(guān)部門(mén)反映，但直到遭到強(qiáng)拆，都沒(méi)有收到任何一個(gè)部門(mén)的答復(fù)。
復(fù)議期間私闖民宅破門(mén)強(qiáng)拆
在仁懷碧桂園天匯小區(qū)，一個(gè)業(yè)主告訴記者，天匯小區(qū)有個(gè)業(yè)主，2014年5月花費(fèi)80多萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)了一套120平方的頂層房，銷(xiāo)售人員在向他推銷(xiāo)時(shí)，聲稱(chēng)家裝樓梯是通過(guò)相關(guān)部門(mén)審批，業(yè)主可根據(jù)需要直接搭建頂棚使用。
這個(gè)業(yè)主按照物業(yè)的要求，辦理了相關(guān)手續(xù)，進(jìn)行了施工，并取得了房屋產(chǎn)權(quán)證。居住幾年，一直相安無(wú)事，隨知，今年9月份，該業(yè)主突然接到仁懷市政府的《違建撤出通知書(shū)》讓他在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)自行拆除，否則政府將“幫他”清理。
為了保住附屬物，此業(yè)主按照法律規(guī)定，針對(duì)拆除公告申請(qǐng)行政復(fù)議，誰(shuí)料，行政復(fù)議期間的9月26日上午，政府組織的施工隊(duì)趁該業(yè)主外出吃飯時(shí)，居然翻越圍墻破門(mén)而入，對(duì)屋內(nèi)物品野蠻打砸。當(dāng)業(yè)主接到鄰居的電話趕回家時(shí)，拆除現(xiàn)場(chǎng)一片狼藉，樓頂?shù)膬?chǔ)藏室已經(jīng)被破壞，事后據(jù)清點(diǎn)，此事導(dǎo)致該業(yè)主損失幾十萬(wàn)。
業(yè)主們說(shuō)，政府組織的施工隊(duì)私闖民宅野蠻強(qiáng)拆，在社會(huì)上造成極壞的影響。
面對(duì)媒體，憤憤不平的業(yè)主們紛紛表示，就算有違建，拆除者的行政行為也應(yīng)當(dāng)是依法拆除，而不應(yīng)當(dāng)是趁其外出強(qiáng)拆，其行為已經(jīng)侵犯了合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利。
“他們沒(méi)有出示任何執(zhí)法證件和手續(xù)，也沒(méi)有事先通知我們，就這么把屋頂拆了。” 一個(gè)業(yè)主說(shuō)，在爭(zhēng)議過(guò)程中，一個(gè)業(yè)主氣急攻心，當(dāng)場(chǎng)昏厥倒地，被送往醫(yī)院急救。然而，沒(méi)有任何一個(gè)部門(mén)安排人前往探望。
復(fù)議期，“違法建筑”不能拆
違法建筑的拆除應(yīng)當(dāng)遵循法定程序。根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政強(qiáng)制法》第四十四條規(guī)定，只有當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟，又不拆除的，行政機(jī)關(guān)才可以對(duì)違法建筑強(qiáng)制拆除。通俗地講，被拆遷人收到拆除決定書(shū)、拆除公告后，一旦啟動(dòng)相應(yīng)的復(fù)議或者訴訟程序，拆遷方在案件結(jié)束之前是不能拆除涉案房屋的。
執(zhí)法人員明知倉(cāng)庫(kù)內(nèi)有物品，在找不到當(dāng) 事人的情況下，可雇請(qǐng)第三方對(duì)物品進(jìn)行搬離，事后對(duì)當(dāng)事人追償相關(guān)費(fèi)用。再則，城管下達(dá)的《行政強(qiáng)制執(zhí)行決定書(shū)》中提到有60日申請(qǐng)行政復(fù)議。相關(guān)法律規(guī)定：當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟，又不拆除的，行政機(jī) 關(guān)可以依法強(qiáng)制拆除。
業(yè)主們認(rèn)為，自己搭建的附屬物在司法部門(mén)沒(méi)有認(rèn)定之前不能算違建，《物權(quán)法》第三十條："因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力"，這一規(guī)定明確規(guī)定了建筑物權(quán)，確立了只有違反了建筑施工時(shí)的法律依據(jù)，才能確定為違章建筑。
仁懷碧桂園天匯小區(qū)的房屋主體是合法的并非違章建筑，只是其改建部分涉嫌不合法，即使是違章建筑，也必須由政府行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院依法經(jīng)法定程序給予強(qiáng)制拆除。
目前，我國(guó)強(qiáng)制拆除的執(zhí)行主體只能是人民法院，即司法強(qiáng)制拆除行為，其余主體所實(shí)施的強(qiáng)制拆除的行為都是違法的。
盡管書(shū)面的權(quán)屬證明文件是對(duì)房屋合法性的最有利證明，但如果將附屬物都認(rèn)定成違建，哪故宮博物館、人民大會(huì)堂、天安門(mén)等國(guó)家標(biāo)志建筑物是不是應(yīng)該為拆除違法建筑“身先士卒”?
浩浩蕩蕩的綜合執(zhí)法隊(duì)
一般的強(qiáng)拆發(fā)生以后，對(duì)于被拆遷方來(lái)說(shuō)取證是有一定困難的，因?yàn)閺?qiáng)拆時(shí)對(duì)方人多勢(shì)眾，而被拆遷方人少勢(shì)微，寡不敵眾，很難通過(guò)正常手續(xù)取證。業(yè)主們說(shuō)，居住在仁懷市碧桂園的業(yè)主多數(shù)是在茅臺(tái)酒廠上班的，或者是黨政、企事業(yè)機(jī)關(guān)工作的，即使拿到了證據(jù)，也不敢聲言，害怕當(dāng)?shù)丶o(jì)委介入吃不了兜著走，頂樓違建，一切根源源于房開(kāi)更改方案，加價(jià)出售，業(yè)主們?cè)庹畯?qiáng)拆 ，少的幾十萬(wàn)，多的高達(dá)數(shù)百萬(wàn)，這樣的損失理應(yīng)由房開(kāi)買(mǎi)單。
私搭亂建隱患叢生
在天匯小區(qū)，對(duì)政府強(qiáng)拆表示贊同的業(yè)主表示，私自在樓頂改擴(kuò)建，會(huì)破壞房屋結(jié)構(gòu)，影響樓體承重，嚴(yán)重時(shí)可能導(dǎo)致樓房漏水、開(kāi)裂、傾斜等，一系列叢生的隱患將給小區(qū)帶來(lái)嚴(yán)重影響，一旦發(fā)生意外，后果不堪設(shè)想。據(jù)悉，依據(jù)相關(guān)規(guī)定，下一步，仁懷市將對(duì)仁懷碧桂園里的別墅區(qū)里的426戶涉違涉建進(jìn)行強(qiáng)拆。
逐戶下發(fā)《整改通知單》
針對(duì)業(yè)主的反映，記者連線了仁懷碧桂園物管公司的王總，王總在與記者的對(duì)話中稱(chēng)，，在交付入住時(shí)物業(yè)公司與業(yè)主有簽訂《居住指南》，發(fā)現(xiàn)業(yè)主有違建施工行為后，物業(yè)采取了上門(mén)制止、逐戶下發(fā)《整改通知單》等。
仁懷碧桂園樓盤(pán)集體違規(guī)搭建行為已經(jīng)不再是個(gè)別現(xiàn)象，個(gè)別業(yè)主為了一己私利，占用樓頂、露臺(tái)等公共空間私搭亂建，不僅破壞了小區(qū)原有規(guī)劃和外貌，對(duì)房屋的承重、結(jié)構(gòu)和壽命造成不同程度的影響，增加了建筑的危險(xiǎn)系數(shù)，還帶來(lái)了火災(zāi)、高空墜物等一系列安全隱患。
對(duì)于該項(xiàng)目頂樓加價(jià)出售導(dǎo)致業(yè)主違建遭強(qiáng)拆的事宜，王總聲稱(chēng)他是今年才接手物管工作的，以前的事，他不很清楚，據(jù)他了解，房開(kāi)將會(huì)退還業(yè)主加價(jià)部分的款項(xiàng)，至于業(yè)主的損失，房開(kāi)不會(huì)賠付。
依法強(qiáng)拆沒(méi)商量
記者撥打仁懷市參與強(qiáng)拆的住建局孫振彪局長(zhǎng)的電話，孫局長(zhǎng)拒絕接聽(tīng)。記者以短信的方式向?qū)O局長(zhǎng)了解情況，孫局長(zhǎng)回復(fù)稱(chēng)， 依法強(qiáng)拆沒(méi)商量，一切情況向當(dāng)?shù)匦麄鞑苛私狻?/span>
新聞鏈接：
貴州省北斗星律師事務(wù)所的孫律師認(rèn)為，違建不一定要出拆，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條規(guī)定，尚可采區(qū)改正措施消除規(guī)劃實(shí)施影響的，限期整改，處建設(shè)工程造價(jià)的5%以上10%以下的罰款；無(wú)法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒(méi)收實(shí)物或者違法收入，可以并處罰款。
《民法典》已于今年1月1日起正式實(shí)施，《民法典》第三條可不拆的違建類(lèi)型中第（4、5、6）條就包括不影響他人的房子附屬建筑；強(qiáng)行拆除會(huì)影響重要建筑物的主體安全；違建拆除后會(huì)損害公共利益的不拆。拆除只是違建處罰的措施之一，所以完全可以采取“補(bǔ)正+罰款”的途徑賦予其合法身份，以確保建設(shè)者的利益不至于遭受過(guò)分重大的損失.
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