中國(guó)新報(bào)貴州訊（記者 羅茜 劉鵬飛 攝影報(bào)道）2018年，凱里豐球領(lǐng)地C 區(qū)業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“C區(qū)業(yè)委會(huì)”）成立后聘請(qǐng)了新的物業(yè)服務(wù)單位進(jìn)小區(qū)服務(wù)，但之前的物業(yè)服務(wù)單位黔東南州宏球物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“宏球物業(yè)公司”）卻拒絕“走人”引發(fā)糾紛，最終導(dǎo)致雙方對(duì)簿公堂。前不久，此案的終審判決“出爐”，判決結(jié)果讓凱里豐球領(lǐng)地C 區(qū)的業(yè)主們興奮不已。
①舊物業(yè)拒絕“走人”引發(fā)官司
C 區(qū)業(yè)委會(huì)在起訴時(shí)稱(chēng)，2013年7月1日，宏球物業(yè)公司受貴州豐球房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聘請(qǐng)，成為了豐球領(lǐng)地C區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)單位。
2018年豐球領(lǐng)地C區(qū)業(yè)主入住率達(dá)到成立業(yè)主委員會(huì)的要求，業(yè)主們遂于2018年11月6日成立了業(yè)主委員會(huì)。
（小區(qū)大門(mén)）
2019年3月31日，全體業(yè)主通過(guò)投票，明確凱里市弘華達(dá)物業(yè)管理有限責(zé)任公司為豐球領(lǐng)地C區(qū)的物管服務(wù)單位，并就該結(jié)果進(jìn)行了公示。
2019年4月13日，C區(qū)業(yè)委會(huì)與凱里市弘華達(dá)物業(yè)管理有限責(zé)任公司簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同。
根據(jù)相關(guān)合同的約定，新的物管公司產(chǎn)生之后，宏球物業(yè)公司應(yīng)該做好移交并退出。但它拒絕這樣做，遂與業(yè)主發(fā)生矛盾，引發(fā)訴訟。
宏球物業(yè)服務(wù)有限公司在法庭上說(shuō)，這起案件，沒(méi)有證據(jù)證明系豐球領(lǐng)地小區(qū)全體提起訴訟，C區(qū)業(yè)委會(huì)沒(méi)有提起訴訟的權(quán)利。同時(shí)，小區(qū)建筑面積及總戶(hù)數(shù)達(dá)不到成立業(yè)主委員會(huì)的條件。
此外，宏球物業(yè)公司從來(lái)就沒(méi)有收到C區(qū)業(yè)委會(huì)解除合同的通知，雙方的合同關(guān)系沒(méi)有解除，無(wú)須搬離，況且宏球物業(yè)公司與C區(qū)業(yè)委會(huì)目前有許多費(fèi)用沒(méi)結(jié)清。
②一審判令舊物業(yè)30日內(nèi)離開(kāi)
（凱里豐球領(lǐng)地小區(qū)一角）
凱里市法院審理查明，2013年7月1日，宏球物業(yè)公司與貴州豐球房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《豐球領(lǐng)地前期物業(yè)服務(wù)合同》，該合同第三十四條規(guī)定:本合同期限自2013年7月1日起至第一屆業(yè)主委員會(huì)成立，在本合同期限內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同自動(dòng)終止。
同一份合同的第三十六條規(guī)定，本合同終止時(shí)，宏球物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)將物業(yè)管理服務(wù)用房、物業(yè)服務(wù)相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財(cái)產(chǎn)及時(shí)完整地移交給業(yè)主委員會(huì)……
年7月14日，經(jīng)過(guò)凱里市南山社區(qū)審批，C區(qū)業(yè)委會(huì)成立。
2018年11月16日，凱里市房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展管理局下文同意豐球領(lǐng)地C區(qū)業(yè)委會(huì)成立備案。
2019年3月16日，C區(qū)業(yè)委會(huì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選定凱里市弘華達(dá)物業(yè)管理有限責(zé)任公司，為小區(qū)提供服務(wù)。
在新的物業(yè)服務(wù)單位已經(jīng)產(chǎn)生的情況下，宏球物業(yè)公司卻拒絕“走人”，C區(qū)業(yè)委會(huì)向凱里市房產(chǎn)局、凱里市大十字街道南山社區(qū)、凱里市信訪(fǎng)辦等單位反映，但問(wèn)題沒(méi)有得到解決。
凱里市法院認(rèn)為，這起官司，宏球物業(yè)公司與房開(kāi)商前期物業(yè)服務(wù)合同明確約定，業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)合同就自動(dòng)終止。宏球物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)于2019年4月14日退出豐球領(lǐng)地C區(qū)。
綜合認(rèn)定的事實(shí)和相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，凱里市法院判令宏球物業(yè)公司于判決生效之日起30日內(nèi)退出豐球領(lǐng)地C區(qū)所有公共管理區(qū)域以及停車(chē)場(chǎng)等附屬設(shè)施，并將豐球領(lǐng)地C區(qū)物業(yè)用房及相關(guān)設(shè)備、物業(yè)服務(wù)資料移交給C區(qū)業(yè)主委員會(huì)。
③二審法院認(rèn)定C區(qū)業(yè)委會(huì)合法
一審判決后，宏球物業(yè)公司不服，上訴至黔東南州中級(jí)人民法院。
宏球物業(yè)公司上訴理由有，豐球領(lǐng)地C區(qū)僅是豐球領(lǐng)地物業(yè)區(qū)域的一部分，不能代表豐球領(lǐng)地小區(qū)的所有業(yè)主，故其召業(yè)主大會(huì)，程序不合法，業(yè)委會(huì)未依法定的程序來(lái)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和解除前期物業(yè)服務(wù)合同等等，最后請(qǐng)求黔東南州中級(jí)人民法院撤銷(xiāo)凱里市法院的一審判決。
黔東南州法院認(rèn)為，雖然豐球領(lǐng)地前期物業(yè)服務(wù)合同范圍為豐球領(lǐng)地A、B、C區(qū)，并以整個(gè)豐球領(lǐng)地進(jìn)行物業(yè)服務(wù)合同備案，但A、B、C區(qū)各自獨(dú)立。
C區(qū)業(yè)委會(huì)經(jīng)依法成立并備案，得到了房產(chǎn)部門(mén)的確認(rèn)，因此，C區(qū)業(yè)主有權(quán)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并選舉業(yè)主委員會(huì)。
同時(shí)，宏球物業(yè)公司與房開(kāi)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同第三十四條第一款中并沒(méi)有對(duì)“第一屆業(yè)主委員會(huì)”進(jìn)行明確限定，因此，C區(qū)業(yè)委會(huì)依法單獨(dú)成立時(shí)，就產(chǎn)生了前期物業(yè)服務(wù)合同所涉C區(qū)部分期限屆滿(mǎn)的法律效果。
由于C區(qū)業(yè)委會(huì)的成立是合法的，加之相關(guān)操作程序也符合法律程序，所以它與凱里弘華達(dá)物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同有效。
而根據(jù)案涉前期物業(yè)服務(wù)合同第三十四條的約定，宏球物業(yè)公司與豐球房產(chǎn)公司前期物業(yè)服務(wù)合同對(duì)C區(qū)就自動(dòng)失效了。
因此，黔東南州法院認(rèn)為，C區(qū)業(yè)委會(huì)關(guān)于判令宏球物業(yè)公司退出C區(qū)并移交物業(yè)用房及其他附屬設(shè)施、資料的訴訟請(qǐng)求，應(yīng)該得到支持。
宏球物業(yè)公司在上訴時(shí)說(shuō)，C區(qū)業(yè)委會(huì)在與其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合作協(xié)議后，還應(yīng)該履行解除前期物業(yè)服務(wù)合同的手續(xù)。
就此，黔東南州法院認(rèn)為，在C區(qū)業(yè)委會(huì)與弘華達(dá)物業(yè)公司簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)服務(wù)合同因約定的條件已經(jīng)具備，就應(yīng)自動(dòng)終止，沒(méi)有必要另行解除。
況且，宏球物業(yè)公司在C區(qū)業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)委會(huì)成員時(shí)作了書(shū)面報(bào)告，還參與了選聘新物業(yè)的竟標(biāo)……新物業(yè)服務(wù)單位選聘后產(chǎn)生的中標(biāo)結(jié)果和工作交接通知，都具有合同終止的應(yīng)有之義。
④終審判決，C區(qū)業(yè)委會(huì)成最后贏家
宏球物業(yè)公司在上訴中還提出，該公司除了與小區(qū)業(yè)主有物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系外，還接受豐球房地產(chǎn)公司的委托，對(duì)豐球領(lǐng)地C地塊中沒(méi)有銷(xiāo)售出去的門(mén)面及地下停車(chē)位進(jìn)行管理，因停車(chē)場(chǎng)不屬于業(yè)主所有，所以宏球公司沒(méi)有義務(wù)也沒(méi)有權(quán)利移交。
針對(duì)這一問(wèn)題，黔東南州法院稱(chēng)，宏球物業(yè)公司根據(jù)與豐球房地產(chǎn)公司簽訂的委托協(xié)議，管理未銷(xiāo)售門(mén)面及車(chē)位，這是基于前期物業(yè)合同而產(chǎn)生的補(bǔ)充協(xié)議。停車(chē)場(chǎng)屬法律規(guī)定為小區(qū)業(yè)主服務(wù)的必要配套設(shè)施，在前期物業(yè)合同終止時(shí)，應(yīng)依法移交。
至于車(chē)位屬于誰(shuí)擁有的問(wèn)題是另案的法律關(guān)系，這種另案法律關(guān)系的存在，并不影響宏球物業(yè)公司履行移交義務(wù)。
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最終，黔東南州中級(jí)人民法院駁回宏球物業(yè)公司的上訴請(qǐng)求，維持凱里市法院作出的一審判決。這起案件以C 區(qū)業(yè)委會(huì)兩審勝訴而告終。
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